יום ראשון, 4 בספטמבר 2016

כיצד ניתן לבדוק רישום בעלות על נכס בארה"ב?

משקיעים רבים לא מודעים לכך, אבל בארה"ב ניתן בקלות ובפשטות לבדוק דרך האינטרנט על שם מי רשום כל נכס ונכס.
בין אם אתם רוצים לבדוק מי הבעלים הנוכחי של הנכס, או לוודא שהנכס שרכשתם אכן נרשם על שמכם - תוכלו לעשות זאת במספר פעולות פשוטות:

ניקח לדוגמא נכס השייך ל-PAZ FUND LLC שכתובתו היא : 4649E 85th, garfield heights, OH

1. נכניס את כתובת הנכס בשורת החיפוש בגוגל, וניכנס לדף הנכס באתר ZILLOW


2. בדף הנכס באתר ZILLOW נוכל להתרשם מפרטים על הנכס כמו גודל, מספר חדרים, הערכת מחיר הנכס, הערכת מחיר השכירות ועוד.

3. אם נגולל את הדף מעט למטה נראה את כפתור ה County website - לחיצה על כפתור זה תוביל אותנו לאתר הקאונטי (המחוז) אליו שייך הנכס, ובו נוכל חפש את רישום הבעלים של הנכס. 


4. כאשר ייפתח האתר של הקאונטי, נבחר באופציה online property search 


5. לאחר מכן, ייפתח מסך ובו נוכל לבחור לחפש את הנכס לפי שם הבעלים, כתובת הכנס, מספר הנכס וכו'. 
נבחר את שם הבעלים, ונכניס את השם המתאים שבמקרה שלנו הוא PAZ FUND. 


6. כעת ייפתח לנו מסך עם רשימת כלל הנכסים אשר רשומים על שם PAZ FUND השייכים למחוז זה.
נוכל לראות שהנכס אותו אנו מחפשים נמצא ברשימה ואכן רשום על שם PAZ FUND LLC. 




כדי ללמוד מה זה LLC ומדוע זה עדיף על פני בעלות ישירה  לחץ כאן

להורדת המדריך החינמי להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום ראשון, 14 באוגוסט 2016

מה זה LLC ומדוע עדיף על פני בעלות ישירה?

משקיעים רבים המחליטים לרכוש נכס בארה"ב אינם מודעים להבדלים בין רכישת נכס באופן פרטי לבין רכישת נכס על שם חברת LLC בבעלותם, ולכן עלולים לבחור באופציה שנראית פשוטה יותר אך לטווח ארוך עלולים לשלם עליה ביוקר.

בדיוק כפי שבישראל ניתן להחזיק בנכס נדלני בבעלות פרטית או בחברה, גם בארה"ב ניתן לעשות זאת בצורה דומה. בישראל לרוב המשקיע ייפתח חברה באם מדובר בנכס מסחרי ואם בבעלותו דירת מגורים לרוב היא תרשם על שמו הפרטי. בארה"ב זה טיפה אחרת – וניתן להיות בעלים של חברה באמצעות בעלות פרטית או LLC – שהיא למעשה חברה שקופה.

ראשי התיבות של LLC  - limited liability company. חברת LLC היא למעשה יצור כלאיים בין שותפות לבין חברה בע"מ ונהנית מהטוב של שני העולמות.
מצד אחד, כמו בחברה בע"מ - הישות המשפטית נפרדת מבעליה ולכן השקעה באמצעות חברת LLC מספקת הגנה משפטית עבור השותפים בה, במקרה של תביעות. מצד שני, היא "שקופה" לצורך מיסוי כמו שותפות, ולכן כל עוד חברת הLLC לא בוחרת להמסות כ"חברה" - תיחשב הכנסתה כהכנסה של בעליה. 

אז מה היתרון המובהק של LLC על פני בעלות פרטית? – נניח שבעלותכם נכס בבעלות LLC וכעת אתם נתבעים על ידי צד שלישי לרוב על ידי דייר שחלילה נהרג בנכס או כל מקרה קיצון כזה או אחר, אותו צד שלישי יכול לתבוע את ה LLC ובגובה שוויו בלבד, לעומת בעלות פרטית בה הצד השלישי יכול לתבוע את כל רכושכם בישראל ומעבר לכך. כך שה LLC בעצם מגן על המשקיע באופן אישי.

משקיעים רבים אשר מנסים להימנע מעלויות נוספות כמו עלות ההקמה של החברה או אגרת המדינה, מחליטים לרכוש את הנכס על שמם הפרטי, ובכך מסתכנים בתביעות אשר יכולות להגיע אליהם באופן אישי מכיוון שאין להם מחיצת הגנה משפטית. 
לכן, בין אם משקיעים עם שותפים או לבד - תמיד מומלץ לפתוח חברת LLC במדינה שבה נרכש הנכס, ולרכוש את הנכס על שם הLLC בלבד. 

עלות פתיחת LLC משתנה בין מדינה למדינה בארה"ב שכן עלות הפתיחה כוללת אגרת מדינה וכן עלות פרסום בעיתון (וזה תלוי בתפוצה, בניו יורק לדוגמא התפוצה של העיתונים רחבה יותר משאר המדינות) עבור התנגדות התושבים לשם כזה או אחר. לרוב העלויות הללו נעות בין 100 ל 1000 דולר, כולל עמלת עו"ד.

יש לא מעט אתרי אינטרנט שמציעים פתיחת LLC בעלות מופחתת, אני באופן אישי מתנגד לזה, כדי שלא תמצאו עצמכם ברגע התביעה חשופים כי לא עשיתם פעולה זו או אחרת בצורה מושלמת וכמתבקש על פי חוק.


להורדת המדריך החינמי להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן





יום ראשון, 3 באפריל 2016

איך לנהל משא ומתן יעיל ברכישת נכס?


בין אם זה בארה"ב או בישראל, רבים מפסידים כסף רב בשל ניהול כושל של משא ומתן ברכישת נכס יד שנייה. 
מו"מ נכון ויעיל יכול להוביל לחיסכון של 10-20% במחיר הרכישה

בכתבה שפירסמתי באתר Ynet בשבועות האחרונים, התייחסתי לנושא המו"מ ברכישת נכס מיד שנייה. 
בכתבה שיתפתי טיפים חשובים שיש להקפיד עליהם, כמו גם דברים שחשוב להימנע מהם בתהליך המשא ומתן.
לאחר בחינת נכסים רבים, לעתים קרובות רוכשים נתקלים ביאוש ומוכנים להתפשר על המחיר - שלא בצדק.
גם כאשר נראה ששוק מסויים הוא שוק של מוכרים, ישנן עסקאות ספציפיות שידם של הקונים היא על העליונה - עליונות זו תלויה בעיקר במשא ומתן שיבצע הקונה. 

לקריאת הכתבה המלאה על ניהול יעיל של מו"מ   לחץ כאן
  
להורדת המדריך החינמי להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן 




יום רביעי, 23 במרץ 2016

מהי הדרך הנכונה לקנות נכס בארה"ב וממה להיזהר??

הגעתם להחלטה שאתה רוצים לרכוש נכס בארה"ב? - מצוין. 
כעת חשוב שתבינו היטב מהן הדרכים האפשריות לרכישת נכס, מהי המשמעות של כל דרך ומה הכי מתאים לכם

ישנן 3 דרכים עיקריות לרכוש נכס בארה"ב: דרך ברוקר ישראלי, דרך ברוקר אמריקאי ורכישה ישירות מהבנק. 
בסרטון הבא פירטתי על כל אחת מהדרכים תוך הסבר על היתרונות והחסרונות שלהן, וממה חשוב להיזהר בדרך. 






כדי ללמוד איך לבחור חברת ניהול ואיך לבחון אותה   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב   לחץ כאן


יום חמישי, 17 במרץ 2016

איך בוחרים חברת ניהול, ואיך בוחנים אותה?

במידה ויש לכם נכס להשקעה בישראל - סביר להניח שאתם בקשר שוטף עם הדייר באופן ישיר, אחראיים לטיפול בנכס, לגביית תשלום השכירות וכו'. 
בארה"ב המצב שונה -  ישנן חברות ניהול אשר דואגות לכל ניהול הנכס עבור בעל הנכס - 
החל מאיתור הדייר, גביית תשלום, טיפול בתקלות וכו'

בסרטון הבא פירטתי את החשיבות הרבה של חברת הניהול כחלק מתהליך רכישת נכס בארה"ב, כיוון שבחירה לא נכונה תשפיע רבות על ההכנסה החודשית משכירות ועל הצלחת ההשקעה.
בסרטון אני גם מפרט איך בוחרים חברת ניהול, על מה חשוב לשים דגש שברגע שבוחרים חברת ניהול, מה חברת הניהול מרוויחה ואיך בוחנים אותה בפועל. 






לכתבה בנושא המשרות החדשות שנוספו לשוק האמריקאי  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן


יום שלישי, 8 במרץ 2016

242 אלף משרות חדשות התווספו לשוק האמריקאי בחודש פברואר

בכתבה שפורסמה באתר "גלובס" לפני מספר ימים, פורסם כי דו"ח התעסוקה בארה"ב הראה תוספת של 242 אלף משרות בחודש פברואר, זאת לאחר שהצפי היה לתוספת של 200 אלף משרות בלבד.
בנוסף, שיעור ההשתתפות בשוק העבודה עלה ל62.9%

הדו"ח החזק מאשר למקבלי ההחלטות שכלכלת ארה"ב מוכנה להעלאת הריבית.
אף על פי כן, דיאן סוונק מDS ECONOMICS, טוענת שהפד לא צפוי להעלות ריבית במרץ הקרוב, גם אם דו"ח התעסוקה טוב מהתחזיות.
למרות הנתונים המרשימים בתוספת המשרות, שיעור האבטלה נשאר ללא שינוי ועומד על 4.9% - בהתאם לצפי.

לכתבה המלאה כפי שפורסמה בגלובס   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב   לחץ כאן






יום שני, 29 בפברואר 2016

לרכוש בית בארה"ב כמעט בחינם

                                             משבר הסאב פריים ב2008 הביא לגל עיקולים רחב של                                                 נכסי מגורים בארה"ב. 
1.2 מיליון נכסים עוקלו בשיא המשבר - מספר כמעט זהה לסך הכולל של בתים בישראל. 
גם היום, 8 שנים אחר המשבר, עדיין ישנם נכסים רבים אשר עומדים למכירה עבור אלפי דולרים בודדים או אפילו - בחינם

בכתבה שפורסמה אתמול באתר וואלה נדלן, אני מסביר על התופעה של רכישת נכסים מעוקלים מבנקי קרקעות.
בנקי הקרקעות (Land Banks) אחראים לשמור על פני העיר, ולמנוע הידרדרות של שכונות ופגיעה בחזות הכללית של העיר ואיכות האוכלוסייה. 
הבנקים האלו הינם יישות משפטית בארה"ב שמטרתם להחזיר לשימוש את הבתים הנטושים, וכיוון שרובם פועלים ללא מטרת רווח - לא מעט פעמים נמסרים הבתים בחינם.
היכן ניתן למצוא בנקי קרקעות שכאלו, איך רוכשים נכס מעיקול, ומהם הסיכונים הכורכים בכך? 


לכתבה המלאה כפי שפורסמה בוואלה נדלן    לחץ כאן

להורדת המדריך להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן

יום חמישי, 25 בפברואר 2016

איך ייראה שוק הנדל"ן האמריקאי בשנת 2016 ?

בכתבה שפורסמה במגזין Forbes האמריקאי, מסבירה שרה זרבוס שאף על פי שמצב הבורסה והכלכלה בארה"ב גורמת לתהיות לגבי שוק הנדל"ן - דווקא הגורמים אשר משפיעים לחיוב על השוק כמו תעסוקה, ריבית והיצע הנכסים מראים שיפור משמעותי. 

לפי מדדים שפורסמו בינואר, מכירות הבתים מיד שנייה טיפס ב0.4% מחודש שעבר, מה שמביא עלייה יפה של 11% מינואר בשנה שעברה.
לא רק המכירות מטפסות אלא גם המחירים - לפי מדד קייס שילר (S&P), מחירי הנכסים עלו ב5% נוספים בסוף שנת 2015 לעומת שנה קודם לכן.
ב20 הערים הגדולות ביותר המחיר עלה אף יותר והגיע ל6% עלייה. 
היצע הבתים הנמוך יחסית, הביא לכך שהביקוש של הקונים עלה על ההיצע מה שבאופן טבעי - העלה את מחיר הנכסים.

לכתבה המלאה כפי שפורסמה במגזין Forbes    לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן

יום ראשון, 21 בפברואר 2016

9 הגורמים המשפיעים על ערך הנכס שלך בארה"ב


מהם 9 הגורמים שישפיעו על מחיר הנכס שלכם במכירה, וכיצד תוכלו להעלות את ערך הנכס? 

ערכם של נכסי נדל"ן בארה"ב יכול להשתנות מאוד במהלך השנים, וחשוב שבעל הנכס יהיה מודע למחיר הנכס ולגורמים מהם הוא מושפע. 
בכתבה שפורסמה במגזין Forbes האמריקאי, מצויינים תשעה גורמים אשר יכולים להעלות או להוריד את ערך הנכס שלכם ולהשפיע על המחיר אותו תוכלו לדרוש במכירה. 

לכתבה המלאה כפי שפורסמה במגזין Forbes   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן




יום שלישי, 16 בפברואר 2016

מה ההבדל בין השקעה בסיגנל האוס להשקעה במולטי פמילי?

משקיעים רבים השוקלים להשקיע בארה"ב מתלבטים בין השקעה בסינגל האוס (בתים פרטיים) להשקעה במולטי פמילי (קומפלקס המורכב ממספר רב של דירות) - אז איזו השקעה היא הכדאית ביותר?

בסרטון הבא תוכלו ללמוד מהו ההבדל בין סינגל האוס למולטי פמילי, ומהן ההשלכות עליכם כמשקיעים בכל אחד מסוגי ההשקעות. 
כך תוכלו להחליט איזו השקעה נכונה יותר עבורכם. 





כדי לקרוא איך תשפיע עליית הריבית בארה"ב על שוק הנדל"ן   לחץ כאן

כדי להוריד את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב   לחץ כאן

יום ראשון, 14 בפברואר 2016

איך תשפיע עליית הריבית בארה"ב על שוק הנדל"ן?

בעקבות הודעת הFed בארה"ב לגבי העלאת הריבית משקיעים רבים שואלים - האם עליית הריבית תשפיע על מחירי הנדלן?

לכל מדינה יש אינטרס שתושביה יבזבזו כמה שיותר כסף, משום שככל שיש יותר צריכה במשק כך ינועו העסקים, הכלכלה תשגשג והמדינה תרוויח מרווחי כל העסקים במדינה.
לכן - מיתון הוא מצב שלא טוב למדינה.
עקב הכלכלה שהתרסקה בשנת 2008, הFed הוריד את הריבית עד ל0%. אנשים קנו נכסים ומחירי הנדלן התחילו לעלות בחזרה.
כעת, עם עליית הריבית, ארה"ב בדרך לצאת מהמשבר.
האם זה יוריד את מחירי הנדל"ן או שזו דווקא הזדמנות מצויינת להשקעות? - כל התשובות בסרטון המלא.




כדי ללמוד איך קונים בית מעיקול בארה"ב  לחץ כאן

כדי להוריד את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום שלישי, 9 בפברואר 2016

איך קונים בית מעיקול בארה"ב?

הדרך לרכישת נכס מעוקל מהבנק היא לא פשוטה כלל.
התהליך דורש זמן, מספר פעולות, ומידה מסויימת של יזמות -  אך בסופו של דבר הדרך משתלמת מאוד

בסרטון הבא הבאתי עבורכם את השלבים הנדרשים ברכישת נכס מעיקול החל מ: מכתב המלצה מהבנק, ברוקר אמריקאי, ביד ואינספקשן. 
ובנוסף - מהם הדברים שחשוב שתשימו לב אליהם במיוחד לאורך כל התהליך.





לכתבה על כמות מכירות הבתים החדשים בארה"ב  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן

יום ראשון, 7 בפברואר 2016

כמות מכירות הבתים החדשים בארה"ב הגיעה לשיא של כמעט עשור

נתון מכירות הבתים החדשים שהתפרסם בסוף ינואר - מראה כי בחודש דצמבר נמכרו מעל חצי מיליון בתים ברחבי ארה"ב. 
הנתונים המרשימים הנובעים מהתאוששות שוק הנדל"ן האמריקאי לא פסחו גם על מדד מחירי הבתים החדשים, ושוק המשכנתאות

בכתבה שפורסמה באתר ביזפורטל, מתואר כיצד שוק הנדל"ן באמריקאי ממשיך במגמת התאוששות מדהימה.
בסך הכל בחודש דצמבר נמכרו 544,000 בתים חדשים -                             עלייה של כמעט 11% מחודש נובמבר שקדם לו. 
גם במדד מחירי הבתים החדשים ישנה עלייה של חצי אחוז, ושוק המשכנתאות האמריקאי מציג גם הוא התעוררות מחודשת. 


לקריאת הכתבה המלאה כפי שפורסמה באתר ביזפורטל  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב   לחץ כאן

יום שלישי, 2 בפברואר 2016

טעות לקנות היום דירה בישראל; יש בעולם השקעות עדיפות.

בראיון ל"גלובס" שנערך לפני מספר חודשים, סיפרתי מדוע הזוגות הצעירים שרצים אל משרדי המכירות עושים את טעות חייהם בכך שרוכשים דירות בישראל במחירי שיא של כל הזמנים וישנן השקעות טובות יותר אשר מחכות להם בכל                                                               ברחבי העולם 

הריבית בארה"ב צפויה לעלות בחודשים הקרובים ולהשפיע על כל שוקי הנדל"ן ברחבי העולם ובמיוחד בישראל, שהתרגלו לריביות אפסיות, בניגוד להרבה מדינות בעולם שבהן מחירי הדירות נפלו בחדות במהלך המשבר של 2008-2009 והתאוששו רק בצורה חלקית. ייתכן שהעלאות הריבית הצפויות בשנים הקרובות ברחבי העולם וכתוצאה מכך גם בישראל יהיו הגורם שבסופו של דבר יוריד את מחירי הדירות. 

לכתבה המלאה כפי שפורסמה בגלובס  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום חמישי, 28 בינואר 2016

10 היעדים החמים להשקעות נדל"ן בארה"ב לשנת 2016

בכתבה שפורסמה באתר Ynet לפני מספר ימים מפורטים עשרת היעדים החמים להשקעות נדל"ן בארה"ב כפי שפורסמו באתר Zillow - האתר האמריקאי המוביל בתחום הנדל"ן

סוונג'ה גודל, הכלכלנית הראשית של אתר זילו מסבירה כי בשנת 2015 במרכז שוק הדיור נמצאו מרכזי טכנולוגיה כמו סן פרנסיסקו וסיאטל, אך בשנת 2016 יבלטו שווקים בהם ישנה צמיחה בהכנסת התושבים, שיעור אבטלה נמוך ושווי נכסים יציב. 

על פי אתר זילו, בשנה הקרובה צפויים מחירי הנדל"ן בארה"ב לעלות בממוצע בכ-3.5%. 
כאשר במקום הראשון ברשימה ממוקמת דנבר, קולורדו - עם עלייה משוערת של כ- 5% במחירי הנכסים. 
במקום השני והשלישי ברשימה נמצאות סיאטל- וושינגטון ודאלאס - טקסס. 


לקריאת הכתבה המלאה שפורסמה באתר ynet   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום ראשון, 24 בינואר 2016

מה חשוב לבדוק בנכס בארה"ב טרם הרכישה?

קיבלתם הצעה לרכישת נכס בארה"ב? מצויין!
לפני שתרכשו את הנכס - ישנם מספר דברים חשובים שכדאי לבדוק גם בנכס עצמו וגם בשכונה

לא מעט משקיעים ישראלים המשקיעים בארה"ב, מחליטים על רכישת הנכס רק בהתבסס על המלצת המתווך וקונים רק לפי רמת האמינות של המתווך עיניהם.
בכל רכישת נדל"ן בארה"ב (כמו גם בישראל) חשוב לבדוק גם את השכונה בה נמצא הנכס, את הנראות של הנכס מבחוץ וכמובן את הנכס עצמו מבפנים.
בסרטון הבא תוכלו להתלוות אליי לסיור בנכס בשכונת גרפילד הייטס בקליבלנד אוהיו, ותוכלו לראות מה הגורמים אותם אני בוחן לפני כל נכס שאני מעוניין לרכוש. 



כדי לקרוא מדוע לעתים מחיר השיפוץ עולה על מחיר הנכס  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעת נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום רביעי, 20 בינואר 2016

איך נראה בית מעיקול? ולמה עלות השיפוץ גבוהה לפעמים מעלות הכנס?

הרבה פעמים אנשים שואלים אותי -  איך קורה שהשיפוץ של בית בארה"ב לפעמים עולה יותר מהבית עצמו?

בסרטון הבא תוכלו להתלוות אליי לסיור בנכס מכונס נכסים באוהיו. 
ככה בדרך כלל נראים נכסים המגיעים מעיקול, ודורשים שיפוץ מסיבי שהרבה פעמים יכול להגיע למחיר שגבוה ממחיר הרכישה של הנכס.






כדי לקרוא על המשקיעים הסינים המציפים את השוק האמריקאי   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן

יום שני, 18 בינואר 2016

המשקיעים הסינים מציפים את שוק הנדל"ן האמריקאי

בעקבות המהומה הכלכלית השוררת בסין, יותר ויותר סינים משקיעים את כספם הרחק ממולדתם. מגמה זו מביאה להון אדיר לזרום לארה"ב לרכישות נדל"ן

בכתבה שפורסמה השבוע בדה מרקר, מתואר כיצד אי הוודאות בסין מביא חברות ומשקיעים סינים רבים לבחון השקעות מעבר לים - באוסטרליה, לונדון, ובמיוחד - בארה"ב.
קדחת הרכישות של הסינים במנהטן וסן פרנסיסקו העלו את ערך הבתים בערים הגדולות, אך הסינים לא עוצרים שם. הרכישות מתפשטות גם ללב ארה"ב - שם מחירי הנכסים עדיין מתאוששים לאחר המשבר וממשיכים לטפס למעלה. 
בשנת 2015 הסינים היו כוח הקנייה הזר הגדול ביותר בארה"ב.
רבים מהסינים רוכשים נכסי יוקרה ומשלמים בממוצע מעל ל800 אלף דולר לבית - פי 3 ממה שמוציאים האמריקאים על רכישת נכסים. 
לפי חברת הדירוג פיץ' סכום של כמעט 600 מיליאר דולר יצא מסין להשקעות ב12 החודשים עד יוני 2015. 
להשקעה בארה"ב יתרון משמעותי נוסף עבור המשקיעים הזרים: מסלול גרין קארד. מסלול זה מאפשר לאזרחים זרים לזכות בגרין קארד תוך שנתיים ובתנאי שישקיעו בין 500 אלף למיליון דולר וייצרו לפחות 10 משרות בארה"ב. 
בכך יכולים רבים מהסינים לא רק לרכוש דירות יוקרה, אלא גם לעבור לארה"ב ולגור באחד מאותם נכסים שרכשו. 


לכתבה המלאה שפורסמה בדה מרקר  לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן

יום חמישי, 14 בינואר 2016

מהו מסמך HUD שמקבלים עם רכישת הנכס?


מסמךHUD , ראשי תיבות של Housing and Urban Development הוא מסמך רשמי מטעם שיכון ופיתוח עירוני של ממשלת ארה"ב. גוף שתפקידו לנהל את הדיור הממלכתי בארה"ב. מסמך HUD נועד להסדיר את עלויות העסקה בין המוכר לקונה והוא כולל פירוט מלא של הצדדים לעסקה, התמורה בגין הנכס, הוצאות שונות שהיו הן למוכר והן לקונה במהלך העסקה כגון הוצאות משפטיות, ארנונה, פינוי אשפה וכו'

משקיעים רבים מישראל עדיין חוששים מקניית נכסי נדל"ן בארה"ב מאחר ואי אפשר לראות את הנכסים פיזית כפי שניתן לראות ברכישת נדל"ן מקומית בארץ. עם זאת, בעקבות נתוני השוק בישראל והמגבלות של אפיקי ההשקעה המקומיים יותר ויותר משקיעים מישראל מחפשים אפיקי השקעה רווחיים וענף הנדל"ן בארה"ב מספק הזדמנויות חסרות תקדים, במיוחד לאור העובדה כי המשק האמריקאי מתעורר ומתאושש מהר לאחר המשבר הכלכלי האחרון. כדי להשקיע בהצלחה בנדל"ן בארה"ב חשוב לפנות לחברה המתמחה בכך ולקבל ייעוץ וליווי אישי לכל אורך הדרך. חשוב לפעול בזהירות ולבצע רכישות נדל"ן באזורים איכותיים בהם ניתן לממש את הנכסים בתשואה גבוהה תוך זמן קצר. כמו כן, יש לפעול בשיקול דעת ולכן כדאי להכיר את הדרך הנכונה לרכישת נכסים בארה"ב ולהבין מהם מסמכי HUD שמקבלים עם רכישת הנכס.

אז מה זה בעצם מסמך HUD - תיתקלו בשם הזה רגע לפני שתעבירו כסף לארה"ב לרכישת הנכס המיוחל. למעשה, מסמךHUD , נועד להסדיר את עלויות העסקה בין המוכר לקונה והוא כולל פירוט מלא של הצדדים לעסקה, התמורה בגין הנכס, הוצאות שונות שהיו הן למוכר והן לקונה במהלך העסקה כגון הוצאות משפטיות, ארנונה, פינוי אשפה וכו'.
מסמך זה מחולק לשניים - חלקו של המוכר (בצד ימין של המסמך) וחלקו של הקונה (בצד שמאל של המסמך) - בו מפורטים כאמור כל העלויות לכל מי שהוא צד בעסקה. אם אתם רוצים לשלם גם עבור השיפוץ בזמן הסגירה אפשר להעביר לטייטל וזה יהיה כתוב ב HUD, כמו כן אפשר להעביר כסף לביטוח הנכס והכל מפורט במסמכים הללו ומי הנמען
כמו כן, כדאי לדעת כי דרך עסקאות המתבצעות בעזרת חברת טייטל קומפני מקבלים מסמך 1HUD המונפק על ידי החברה. יודגש כי טייטל קומפני היא חברה ניטרלית השומרת על האינטרסים של שני הצדדים הנוגעים לעסקת הנדל"ן וכדאי לדעת כי החברה מנפיקה גם תעודת ביטוח לרוכש (בעלות של 300-600 דולר, שגם הם מופיעים במסמכי ה HUD) ומפקידה את כספו בקרן נאמנות עד להשלמת העסקה והעברת הזכויות בנכס כנדרש. חברת טייטל קומפני מעבירה העתק נאמן למקור של מסמך HUD לידי המשקיע וזאת כחלק ממדיניותה והתחייבותה לשקיפות מלאה כלפי הרוכשים.

ל10 הדיברות להשקעה בטוחה בארה"ב  לחץ כאן

למדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב  לחץ כאן


יום שני, 11 בינואר 2016

10 הדיברות להשקעה בטוחה בנדל"ן בארה"ב



אחד התחומים הנפוצים ביותר שמושך את הישראלים הוא תחום הנדל"ן - בו הם יודעים מעט מאוד. לא כל אחד הוא מומחה לנדל"ן, ולכן לפעמים קשה למשקיע להבחין אם המידע שהוא מקבל הוא מהימן או לא. 

כלי התקשורת עמוסים במקרים של הונאות משקיעים. מחד, לא כולנו רוצים לשים את כל כספנו בשוקי ההון ואצל מנהלי ההשקעות,  ומאידך אנו לא מומחים לרכישת נדל"ן בארה"ב  - לכן אנו נעזרים בקרנות חיצוניות ובקבוצות רכישה. 

אין ספק כי בכל ענף ישנם עשבים שוטים, כאלו שיבצעו הונאות או יוליכו שולל משקיעים - אבל רוב היזמים אינם כאלה.
בכתבה שפרסמתי בוואלה נדל"ן מניתי 10 עצות מעשיות שכל משקיע יכול ליישם בקלות ופשטות ובכך להגן על עצמו מפני יזם שכוונותיו אינן ישרות.
כדי לקרוא את 10 הדיברות להשקעה בטוחה כפי שפורסם באתר -  לחץ כאן
להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן - לחץ כאן

יום חמישי, 7 בינואר 2016

איך תוודאו שהדירה שרכשתם בארה"ב נרשמה בטאבו?

לאחרונה נכתב לא מעט על ישראלים שרכשו בתים בארה"ב והבתים כלל לא נרשמו על שם המשקיעים בטאבו האמריקאי.
אז הנה כמה דברים שחייבים לעשות כדי להבטיח את העסקה ולוודא את רישומה בטאבו. 

לאחרונה פורסמה כתבה על כדורגלן העבר אסי בן שמעון שרכש לכאורה בתים למשקיעים שלו באינדיניאפוליס והבטיח להם תשואה. על פי הכתבה ניתן להסיק כי לכאורה משקיעים רבים קיבלו הבטחות לתשואה אך בספק אם נרשמו כלל כבעלי הנכס. כשסוגרים עסקת נדל"ן בארה"ב יש לעשות זאת עם טייטל קאמפני (title company).

חברות טייטל הינן חברות המחזיקות עורכי דין ורואי חשבון כשמטרתם לדאוג לכל הצדדים שהם חלק מהעסקת הנדל"ן.
הטייטל קמפני הם המקביל האמריקאי של עו"ד נאמן פה בישראל, אלא שבמקום לייצג צד אחד כמו בארץ (לקונה ולמוכר יש עו"ד שונה שמייצג אותם), בארה"ב הטייטל מייצגים את שני הצדדים – הרוכש והמוכר. הטייטל קאמפני אחראים למספר נושאים עיקריים הנוגעים לרוכש, למוכר ולכל מי שהוא צד בעסקה:

1.      הם אחראים לבדוק שאין שעבודים או עיקולים על הנכס, 
2.     לוודא שהמוכר הינו הבעלים הרשום של הנכס, ואינו מוכר נכס שאינו שלו.
3.      לוודא שאין חובות חשמל/מים ארנונה או כל חוב כזה או אחר על הנכס.
4.      אחראים לוודא שכל מי שהינו צד בעסקה יקבל את כספו: המוכר, הקאונטי, המתווך וכו'
5.      אחראים לרשום את הנכס על שם הרוכש במחוז (קאונטי)

ביום סגירת העסקה כל צד אחראי למלא את חלקו בעסקה לאחר שהטייטל בדק את חוקיות העסקה וכשירותה על כל המשתמע מכך.
כמו כן החברה מנפיקה ביטוח (title insurance) ומבטחת כל אחד מהצדדים שאכן אין בעיות בנכס או ברישום או שאין עיקולים הרובצים על הנכס ביום הסגירה. עלות הטייטל קאמפני והביטוח הינה כמה מאות דולרים בודדים ומשתנה ממדינה למדינה בארה"ב.

פעולת הטייטל קאמפני הינה חשובה ולכן אין לוותר עליה!
ישנם לא מעט משקיעים שאינם מודעים למנגנון זה המונע הונאות נדל"ן בארה"ב ופשוט מדלגים על השלב הזה.
בארה"ב הרישום של הנכסים הינו בקאונטי (מחוז), וזה המקביל לטאבו הישראלי. הליך רישום בטאבו הישראלי יכול לערוך חודשים רבים ולפעמים אף שנים. בארה"ב הרישום בטאבו הינו מהיר ותוך מספר שבועות הנכס יירשם בקאונטי על שם הרוכש.

כדי לוודא שהנכס אכן יירשם על שם המוכר יש להיכנס לאתר הקאונטי בו נמצא הבית. אתר זה חשוף לכולם ואין צורך בקוד או זיהוי משתמש.

לשם הבהרה הקאונטי הינו האזור בו נמצא הבית פיזית. נניח שארכוש בית בסינסינטי אוהיו, במחוז (קאונטי) שנקרא המילטון - עם הכניסה לאתר הקאונטי של המילטון באינטרנט בד"כ יהיה באתר כפתור של נכסים.
באתר הקאונטי ניתן למצוא בעלות על הנכס בשני אופנים: או חיפוש אחר בעלים על ידי הקלדת שם הרוכש או על פי כתובת הנכס. כלומר, בפעולה פשוטה באינטרנט ניתן לראות מי הבעלים של כל בית ובית בארה"ב.
כפי שציינתי לא פעם, בארה"ב הכול ברשת ובאתר של הקאונטי ניתן לראות גם את ההיסטוריה של הנכס, היסטוריה של הנכסים ליד, בכמה נרכשו, בכמה נמכרו, מה מספר החדרים וכו'.

חשוב לציין: כשרוכשים בית בארה"ב אין להקל ראש או לסמוך על המוכר או כל צד שלישי אחר שהוא לא אתם.
 לכן יש לבדוק טוב טוב לפני כל צעד ולוודא כשירות העסקה, כדי שלאחר הרכישה תמצאו את עצמכם עם נכס ולא עם נטל.
ארה"ב נורא משוכללת מבחינה נדלנית, לאחר הכרות עם עולם הנדלן שם מבינים עד כמה מדינת ישראל מפגרת מבחינת עסקאות נדל"ן בהשוואה לארה"ב, ועד כמה פשוט כאן בישראל לבצע עוקץ נדל"ן, בארה"ב אם עושים הכול כמו שצריך הסיכוי לכך אפסי על גבול הלא קיים. 



כדי לקרוא מה צפוי לשוק הנדל"ן האמריקאי ב2016   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב   לחץ כאן

יום שני, 4 בינואר 2016

מה צפוי לשוק הנדל"ן האמריקאי ב2016?


בכתבה מרתקת שנכתבה השבוע במגזין TIME האמריקאי מביעה סווניה גאדל, הכלכלנית הראשית של אתר ZILLOW, את פרשנותה למה שצפוי לשוק הנדל"ן האמריקאי לשנת 2016. על פי הכתבה האבטלה שנמצאת בשפל בשילוב האוכלוסיה ההולכת וגדלה בארה"ב ייגרמו לעליית מחירי הנדלן גם בשנה זו.

גאדל בוחנת ברמה יומיומית כמויות עצומות של מידע וסטטיסטיקות, החל מ - איפה האמריקאים ירצו לגור, אילו אזורים יהיו החמים ביותר, ומה טומן בחובו העתיד לשוכרים. 

בכתבה עוסקת גאדל בשאלות שמעסיקות כל משקיע בשוק הנדל"ן האמריקאי עם תחילתה של שנת 2016- אחר אילו ערים שווה לעקוב ? האם יש איזורים ששווה לוותר עליהם? ואיך תשפיע העלאת הריבית על שוק הנדל"ן?

עוד על פי הטיים -  השנה נחזה בלא מעט בעלי בתים שרוכשים נכסים בארה"ב. אם עד כה המשקיעים הם אלו שהיוו את הטון והיו כמעט היחידים לרכוש הרי שהשנה כמות זו תעלה כתוצאה מהצטרפותם של בעלי בתים למגורים.

לכתבה המלאה שפורסמה במגזין TIME   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב    לחץ כאן

יום ראשון, 3 בינואר 2016

מהו ברוקר אמריקאי ומדוע הוא חשוב ברכישת נדל"ן בארה"ב?

אם אתם מתעניינים או שהתעניינתם בעבר ברכישת נכס בארה"ב, סביר להניח שנתקלתם במושג - ברוקר.
ברוקר הוא המקביל למתווך הישראלי, אך בכל זאת יש הבדל בין השניים.
מהו ההבדל? כמה עמלה הברוקר האמריקאי יגבה מכם? ולמה אני דווקא מעדיף לשלם לברוקר האמריקאי?

תשובות לכל השאלות האלו ועוד - בסרטון הבא:





כדי לקרוא על deed ולמה הוא חשוב   לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדלן בארה"ב   לחץ כאן

יום רביעי, 19 באוגוסט 2015

מה זה deed (דיד) ומדוע הוא חשוב

בתקופה האחרונה יותר ויותר משקיעים מישראל מגלים עניין ברכישת נכסים להשקעה בארה"ב. רבים חוששים ובצדק מהשקעות בנכסים בארה"ב, לכן כדאי לדעת כי ניתן למזער סיכונים ולהשקיע באמצעות חברה בטוחה ואמינה המציעה מידע רב על הנכס והאזור בו הוא ממוקם. בנוסף, חשוב כי כל משקיע בתחילת דרכו המעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב ילמד את הנושא לעומק ויכיר את המושגים החשובים ביותר כמו deed - שטר בעלות על הנכס. למעשה, ה-deed מזכיר במהותו את נסח הטאבו בארץ, במסמך זה ניתן למצוא מי בעל הנכס הנוכחי ומי הבנק שסיפק את המשכנתא. כדאי לדעת כי בארה"ב ישנם 4 סוגי טאבו, כאשר נסח הטבו המומלץ והטוב ביותר עבורכם נקרא WD Warranty deed. עם זאת, במקרים רבים ניתן להסתפק בקוויט קליים דיד, המהווה מסמך משפטי למטרות העברת עניין במקרקעין (הרשאה) ומסמך זה מאפשר להעביר את הבעלות על הנכס. עם זאת, המסך אינו מעניק אחריות מצד המוכר לגבי הסטטוס של הנכס. חשוב לציין כי בארה"ב כמו בארה"ב הכל שקוף ומאוד מתקדם. את הרישום בטאבו ניתן למצוא בקאונטי (מחוז) בו נמצא הנכס ברשת האינטרנט ובקלות.

נניח שיש לכם נכס בסינסינטי, נכנסים לאתר הבא (זהוא לינק לאתר של הקאונטי שנקרא מחוז המילטון): http://www.hamilton-co.org/hc/default.asp

בצד שמאל יש לשונית של רישומי נכסים (property records), בלחיצה על הכפתור מגיעים למסך בו ניתן לשים שם של בעלים או כתובת הנכס ולראות את הרישום בטאבו. מידע זה גלוי לכל אדם באשר הוא בין אם הנכס בבעלותו ובין אם לא. מדוע זה חשוב, כי במידה ורוכשים נכס בארה"ב הרישום בקאונטי מאוד מהיר, חפשו מספר ימים לאחר הרכישה שאכן הנכס רשום על שמכם.

רכישת נדל"ן באמצעות טייטל קומפני

מומלץ לפנות לחברת טייטל קומפני שתלווה אתכם לכל אורך הליך הרכישה והעברת הזכויות בנכס. תפקידה של חברת טייטל קומפני לבדוק את שטר הבעלות והזכויות בנכס ולוודא כי אין חובות ועיקולים קודמים על הנכס. מאחר ורכישת נדל"ן בארה"ב שונה מרכישת נדל"ן בישראל חשוב לפנות לגורם מקצועי שילווה אתכם לאורך כל שלבי רכישת הנכס וישמור על האינטרסים שלכם. לכן, כדאי לדעת כי באמצעות טייטל קומפני תוכלו לקבל מעין תעודת ביטוח לרכישת הנכס שתגן עליכם מפני כשלים או פגמים שונים בהליך הרכישה. כמו כן, לאחר חתימה על חוזה המכר הטייטל קומפני מעבירה את המסכים לבית המשפט על מנת להשלים את העסקה ולתת לה תוקף משפטי. בסיום הקלדת החוזה בבית המשפט אתם כרוכשים מקבלים העתק משטר הבעלות החדש (Deed) ולמעשה הנכס נמצא כעת בבעלותכם המלאה.

כדי לדעת איך לרכוש נכסים ללא הון עצמי לחץ כאן

להורדת המדריך המלא להשקעות נדלן בארה"ב לחץ כאן

יום שבת, 21 במרץ 2015

איך אפשר לרכוש בארה"ב ולהתגבר על הפחד? האמת גם לא צריך הון עצמי

לא מעט משקיעים מפחדים מנדל"ן בארה"ב ובצדק. לא קל לקנות בית ולנהל אותו בעצמך. משקיעים רבים מגיעים אליי שאנתח עבורם שכונות, שאמליץ על חברות ניהול, שאוודא עבורם כדאיות עיסקה, ששואלים שאלות בנושא ניהול הנכס ו/או סתם שאלות בנושא מיסוי. כתוצאה מכך נולדה קרן להשקעות הנדל"ן שלי. קיבצתי עשרות משקיעים עם אותם סוגיות ופחדים וכן משקיעים שמחפשים תשואה עודפת עם שקט תעשייתי. לא רק זה, גם פתרתי בעיה לא פשוטה של משקיעים: מאיפה לעזאזל אני מביא כסף להשקעה בארה"ב. אז בקרן הזאת אם אין לך הון עצמי זה ממש לא סוף העולם, כי יש חסות של בנק. לא מאמינים? הקדישו 37 דקות מזמנכם בלבד ותבינו הכל. גם 30 איש (!!!) שכבר הצטרפו לקבוצה השישית שלי לא האמינו בתחילת הדרך...



למעבר לאתר הקרן לחץ כאן 

להורדת הספר שלי כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב לחץ כאן